LA DEFISCALISATION : Quels sont les risques ?

Si les mesures de défiscalisation dans l’immobilier peuvent vous permettre de réaliser des économies importantes sur vos impôts tout en vous constituant un patrimoine sûr, des embûches peuvent se présenter pendant l’élaboration de votre projet.

Ce que vous risquez si vous ne vous renseignez pas suffisamment sur le bien :

Attention à ne pas surpayer votre acquisition.
Renseignez vous bien sur le prix d’achat, qui doit être fonction de la localisation, du type de bien (neuf ou ancien) et de sa qualité.
La présence de moyens de transports, de commerces et d’écoles seront un « plus » pour fixer un loyer plus élevé à vos locataires.
Si possible, visitez le bien, ne vous contentez pas de chiffres prévisionnels sur le rendement locatif du bien financé.

Renseignez vous sur la demande locative réelle de la région ainsi que sur les programmes immobiliers en cours.
Le risque serait d’acquérir un bien alors qu’un autre programme immobilier se prépare à proximité.
L’offre de logements deviendrait trop forte par rapport à la demande. Et vous y perdrez forcément !

Ce que vous risquez si vous ne vous entourez pas des bons spécialistes de la défiscalisation :

Le montage de votre dossier de crédit immobilier ne s’envisage pas de la même manière selon que vous achetez un bien locatif en vue de défiscaliser ou votre résidence principale.
Là aussi, sachez trouver le meilleur professionnel possible (banque, courtier, gestionnaire de patrimoine etc.) pour éviter les mauvaises surprises liées à un crédit inadapté à votre situation et à vos objectifs.

Sachez vous entourer de réels professionnels de l’immobilier et de la défiscalisation qui sauront vous proposer des solutions adaptées, du « sur mesure ».
Le courtier ou le gestionnaire de patrimoine qui réalisera votre opération perçoit des commissions importantes sur le bien qu’il vous propose ainsi que sur le crédit immobilier obtenu par son intermédiaire.
Ne choisissez donc pas à la va-vite le commercial qui vous propose ses services avec insistance.
Votre interlocuteur doit avant tout être capable de réaliser le meilleur montage possible.

Attention à la durée sur laquelle vous vous engagez à louer le bien, selon le dispositif choisi…
Selon l’évolution de vos revenus dans les années à venir, tel ou tel dispositif sera plus ou moins adapté.
Là aussi, difficile de vous y retrouver sans un vrai spécialiste de la défiscalisation.

Ne souscrivez pas toutes les garanties de la terre pour votre investissement !
Certains professionnels n’hésiteront pas à vous proposer tous les dispositifs imaginables : garanties perte à la revente, loyers impayés, dégradations du bien, assistance juridique etc.
Si certaines de ces garanties sont très utiles (on pense en particulier à la garantie loyers impayés), d’autres peuvent être inutiles dans votre cas.
Et si vous les souscrivez à tort, votre investissement locatif de défiscalisation est tout de suite moins rentable.

Enfin, faites attention aux conditions d’applications de ces garanties.
Par exemple, la garantie loyers impayés peut être limitée dans le temps, ou la garantie revente uniquement valable dans le cas où vous tomberiez au chômage…
Prenez le temps de lire les clauses du contrat avant de signer.

En résumé, le risque le plus important de la défiscalisation est de ne pas choisir le professionnel à même de choisir le programme immobilier le plus adapté à votre profil.
Chaque année, des investisseurs peu méfiants réalisent des opérations qui leur font perdre de l’argent, alors que le but était d’en économiser tout en se constituant un patrimoine de choix.